Si su objetivo es crear una extensión de 20 m² sin un permiso de construcción, debe asegurarse de una cierta cantidad de detalles antes de comenzar y así evitar ciertas trampas potenciales. Estamos investigando el tema con usted para ayudarlo a comprender mejor las posibilidades en esta área.
Ampliación de 20 m² sin licencia de obras: los trámites según la superficie
Existen diferentes escenarios en el campo de la construcción, los cuales es importante conocer antes de embarcarse en la construcción de un ampliación de 20 m² sin permiso de obra. Estos son los principales conceptos que debe dominar antes de su proyecto:
Artículos relacionados:
| área de extensión | Pasos | |
| hasta 5 m² | ningún procedimiento en particular * | |
| desde más de 5 m² hasta 20 m² | Declaración | |
| más de 20 m² hasta 40 m² | bajo plan urbanístico local | Declaración |
| fuera del plan urbanístico local | permiso de construccion | |
| superficie habitable total después de las obras de más de 150 m² | permiso de construccion | |
| más de 40 m² | permiso de construccion |
* Atención, sin embargo, a la altura de la extensión que debe ser inferior a 12 metros
Ampliación de 20 m² sin licencia de obras: la influencia de un PLU
la DISFRUTÉ (plan urbanístico local) juega un papel importante en las obligaciones relativas a la realización deampliación sin permiso de obra.
En efecto, dependiendo de si el trabajo se planifica dentro de un área sujeta a PLU o no, las reglas cambian en cuanto a los pasos a seguir. Entonces, esto es lo que necesita saber para determinar en qué situación se encuentra y, por lo tanto, a qué pasos está sujeto como parte de su proyecto de extensión.
En primer lugar, cabe señalar que las superficies anunciadas se entienden sobre el suelo. Concretamente, si solicita una ampliación de 20 m², se trata de una realización cuya huella será de 20 m², pero que puede contener un suelo, por ejemplo.
Sobre esta base, se deben especificar los siguientes elementos:
- en el caso de un construcción no sujeta a un PLUes posible crear una extensión de un máximo de 20 m² sin tener que obtener un permiso de construcción.
- en el caso de un construccion en zona urbana (es decir, un área sujeta a PLU), es posible crear una extensión de un máximo de 40 m².
En estos dos casos, sólo se espera una declaración previa de obras por parte de los servicios de urbanismo del municipio afectado por la próxima construcción.
Para saber si tu municipio está sujeto a un plan urbanístico local, solo tienes que consultar con el ayuntamiento. Tenga en cuenta también que el PLU tiene un impacto en los procedimientos administrativos, pero no solo. De hecho, en presencia de un PLU, su construcción puede estar sujeta a ciertas restricciones u obligaciones, ya sea en términos de elección de materiales, colores, etc. El objetivo de los municipios es pues armonizar el paisaje local.
Caso especial de ampliación de 20 m² sujeta a licencia de obra
No obstante, puede ser necesaria una licencia de obras si la extensión supera los 20 m². De hecho, si esta nueva superficie lleva su superficie habitable total más de 150 m² (es decir, el área original más el área de la extensión), es obligatorio, más allá de los 20 m² agregados, llamar a un arquitecto y presentar una solicitud de permiso de construcción.
Para entender mejor este concepto, aquí hay una tabla de ejemplos específicos:
| Sala de estar antes de las obras | Sala de estar de la expansión. | Aproximación esperada en zona con PLU |
| 100m² | 39m² | – Sin licencia de obra ni arquitecto – Declaración previa |
| 51m² | – Permiso de obra sin arquitecto | |
| 150 m² | 16m² | – Declaración previa: extensión inferior a 20 m² |
| 22m² | – Permiso de obra con arquitecto |
Debe observarse un matiz, sin embargo, en cuanto a la obligación de utilizar un arquitecto. Si la obra de ampliación la realiza un propietario-arrendador o un SCI, como parte de la obra en un la vivienda de alquilerla intervención del arquitecto se hace entonces obligatoria, sea cual sea la superficie de la nueva superficie.
La ampliación de la casa vista por la administración
Para los departamentos de urbanismo, una extensión (o ampliación) de una casa se define con bastante precisión. Es mejor conocer el punto de vista de la administración para permitir que su proyecto tenga éxito.
En primer lugar, una extensión debe tener un comunicación directa con los existentes. Esta comunicación se puede realizar mediante la creación de una nueva abertura (entonces será necesario abrir un muro de carga) o una abertura ya existente (puerta, ventana francesa, mirador). La idea es que esta ampliación sea una verdadera extensión de la casa. En caso contrario, la administración considerará tu ampliación como una construcción independiente sujeta automáticamente a licencia de obras si supera los 20 m².
En el caso de una prórroga a través de un conversión de ático, se habla de una ampliación de la zona de estar. En el ático, algunas partes del techo son más bajas que otras. En su cálculo, la administración solo tiene en cuenta las superficies con una altura de techo superior a 180 cm.
Finalmente, si opta por una ampliación del tipo veranda o varangue, es importante distinguir entre las dos opciones. En efecto, por estar cerrada, una veranda se considera, por derecho propio, como una ampliación y está sujeta a las mismas reglas que las dictadas anteriormente (5, 20 y 40 m²). Por otro lado, un varangue que es un espacio abierto al exterior solo crea una huella sin agregar espacio en el piso.
Trabajo de extensión: evitar errores
Atención, para evitar sorpresas desagradables, como la denegación de su solicitud de trabajo a través de una declaración previa, es importante consultar antes con su municipio para verificar la posible presencia de un PLU o cualquier otro elemento que pueda afectar tu proyecto:
- normas generales del Código de Urbanismo
- PLU: plan urbanístico local
- POS: plan de uso del suelo
- área protegida: presencia de un monumento histórico cercano
- CERDO: programa de interés general (permite obtener subvenciones)
Además, en caso de denegación del proyecto, la respuesta deberá ser motivada.
Formalidades y plazos
Para presentar un archivo de declaración preliminar de trabajo, debe comunicarse con el servicios de urbanismo del ayuntamiento de la localidad.
El expediente, para ser estudiado, debe estar completo sabiendo que se debe producir un cierto número de partes para permitir que la administración examine, comprenda y juzgue su proyecto.
Este expediente debe presentarse por duplicado al menos como parte de una declaración previa y en un mínimo de cuatro copias para un permiso de construcción.
la límite de tiempo corre a partir de la fecha de recepción del expediente completo. Entonces se tardará un máximo de un mes para esperar una respuesta sobre una declaración previa y dos meses para un permiso de construcción. A falta de respuesta en este plazo, la solicitud se considera validada.
Si se solicitan documentos adicionales (esto debe ser formulado por la administración dentro del tiempo de respuesta permitido), entonces tiene tres meses para completar su archivo.
Finalmente, una vez aceptado el expediente, se deberá observar un plazo de espera de dos meses antes de iniciar la obra. Esto permite que terceros (generalmente el vecindario) puedan hacer un posible reclamo.
Obras de ampliación sin declaración: los riesgos
Si el trabajo, normalmente sujeto a declaración, no se declara correctamente a las autoridades competentes, esto puede causar varios problemas:
- las superficies creadas no se pueden tener en cuenta al revender la propiedad
- una denuncia puede ser pronunciada en su contra (riesgo de destrucción de la prórroga y pago de daños y perjuicios)
Tenga en cuenta que el periodo límite para la construcción no declarada es de diez años. Además, será usted responsable de acreditar el vencimiento de dicho plazo, ya sea mediante la presentación de fotografías fechadas y/o facturas de compra de materiales.
En caso de denuncia, los servicios de urbanismo comenzarán solicitándote que regularices tu situación realizando las oportunas declaraciones (y obteniendo la validación de la administración). Si esta regularización resulta imposible, en particular en caso de incumplimiento de las normas, la ley será vinculante para usted, a saber:
- una multa penal de 1200 a 300 000 €
- en caso de reincidencia, hasta 6 meses de prisión
- la demolición de la ampliación a su cargo y dentro de los plazos (posibilidad de 7,5 a 75 € de penalización por día de retraso)
Legislación relacionada con la construcción
Para llegar al fondo de este fascinante tema, le ofrecemos algunas referencias legales que podrían brindarle respuestas adicionales:
preguntas frecuentes
Inicié mi trabajo antes de recibir la respuesta a mi declaración preliminar. ¿Se puede destruir mi extensión a petición del ayuntamiento?
Evidentemente, si la construcción de su ampliación no se ajusta a la normativa vigente (normas urbanísticas, PLU, POS u otras), el ayuntamiento puede ordenar efectivamente su destrucción. Además, la solicitud también puede provenir de su vecindario, lo que podría, además, comprometer su responsabilidad civil si el trabajo realizado ha creado daños (artículos L. 480-13 y R. 424-5 del Código de Urbanismo y 1382 y artículos 2224 del Código Civil). Así, el barrio tiene cinco años para reaccionar.
Estoy en una zona con PLU. ¿Puedo planificar una ampliación de más de 20 m² sin licencia de obra?
En efecto, en un sector sujeto a PLU, la posibilidad de construir una ampliación, sin licencia de obra, puede llegar hasta los 40 m². Así, una superficie de 20 m² encaja perfectamente en este marco. En tus trámites, simplemente tendrás que presentar una declaración preliminar.
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